Mire figyeljünk a szerződéskötéskor?
Itthon több mint 600 ezren élnek bérelt lakásban, miközben a kiadó ingatlanok száma, és a bérleti díjak is folyamatosan emelkednek. Budapesten egy átlagos lakás bérleti díja 150-170 ezer forint, ami egyre nagyobb terhet jelent a bérlőknek. A statisztikák szerint a bérlők az átlagbér kétharmadát költik a lakhatásra, és minden harmadiknak nehézséget jelent a lakhatási költségek kifizetése. A korrekt bérleti szerződés azonban nemcsak a tulajdonos, hanem a bérlő érdeke is: az érintettek többsége azzal tisztában van, hogy érvényes lakásbérleti szerződés csak írásban köthető, de a részletekkel kapcsolatban már nem jellemző a tisztánlátás.
Szerződni mindig írásban, a jogokat és kötelezettségeket pontosan, a valós helyzetnek megfelelően rögzítve érdemes. Nemcsak a bérlő, hanem a tulajdonos is kiszolgáltatott helyzetbe kerülhet, például akkor, ha nem fizet a bérlője, vagy nem hajlandó kiköltözni az ingatlanból. De mi történik akkor, ha bekövetkezik a nemfizetés? Keszthelyi Péter ingatlanközvetítő tapasztalatai alapján magánokirat esetén – vagyis, amikor a két fél egymással vagy ügyvéd által ellenjegyzett szerződést köt – végtelennek tűnő huzavona kezdődhet. Éppen ezért sok ügyfelének a bérleti szerződés közjegyzői okiratba foglalását javasolja, de hozzáteszi: a megfelelő és korrekt bérlő megtalálása kulcsfontosságú egy hosszútávú és jól működő bérleti jogviszonyhoz.
A közjegyzői okiratba foglalt bérleti szerződés vagy a bérlő által a közjegyző előtt tett egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozat jelentősen megkönnyítheti ezeket a problémákat. Ebben az esetben pereskedés, bírósági eljárás nélkül hajtható be a meg nem fizetett bérleti díj vagy költöztethető ki a nem fizető bérlő: azaz közvetlenül végrehajtható az okirat, gyorsan lehet érvényesíteni a jogos követelést. A felek a teljes bérleti szerződést is elkészíttethetik közjegyzővel, de az is lehetséges, hogy a már megkötött, magánokirati formában létrejött szerződés bizonyos rendelkezéseit erősítik meg az egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozattal (kiköltözési nyilatkozat).
Sok félreértés és tévhit él a kaucióval kapcsolatban is. A kaució rendszerint az esetleges károkozás vagy nem fizetett közüzemi számlák fedezetére szolgál, és csak akkor tartható vissza, ha a bérlő a szerződésben rögzített feltételeket nem teljesítette, egyéb esetekben vissza kell adnia a bérlőnek. De a felek meg is állapodhatnak, hogy mire használhatja fel a tulajdonos a kauciót: azaz, ha például a bérlő és a tulajdonos belefoglalta a bérleti szerződésbe, hogy az átvételkori állapotban adja vissza a lakást, akkor, ha az frissen festett volt, a bérlő köteles kifesteni, vagy a tisztasági festés összegét a tulajdonos levonhatja a kaucióból. Böröcz Helga közjegyző a következőket tanácsolja:
Rögzítsük a fizetés módját (készpénz vagy átutalás), idejét (a hónap melyik napja) és a pontos összeget, bérlőként pedig kérjünk átvételi elismervényt, ha nem átutalással fizetünk. Ha bérbeadóként szeretnénk bebiztosítani magunkat, legjobb, ha közjegyzőhöz fordulunk, ugyanis a közjegyzői okiratba foglalt bérleti szerződés vagy kiköltözési nyilatkozat esetén a díjfizetésre vonatkozó kötelezettségvállalások közvetlenül végrehajthatók. Ez azt jelenti, hogy ha a bérlő a bérleti díjjal vagy a közüzemi költségekkel tartozna, úgy ezek a tartozások gyorsan és hatékonyan behajthatók, nem kell évekig futni a pénzünk után.
Mit tartalmazhat a szerződés, és mi jogellenes?
A lakásbérleti szerződés egyéni megállapodásokat is tartalmazhat. Keszthelyi Péter, ingatlanközvetítő elmondása alapján a gyakorlatban attól függően, hogy a felek mennyire rugalmasak, sok minden belekerülhet egy szerződésbe: a tulajdonos és a bérlő például abban is megállapodhat, hogy a bérlő beszereli a klímát, majd annak költségét lelakja, de abban is megegyezhetnek, hogy az anyagiakat a tulajdonos állja, ha például a bérlő marad még egy évet. Sőt, Keszthelyi Péter szerint az sem ritka, hogy a tulajdonosok a lakásban élő – de nem bérlő – személyekkel kapcsolatban is tesznek kikötéseket:
A tulajdonos szabályozhatja, hogy a bérlő tarthat-e háziállatot a lakásban, lakhat-e ideiglenesen vagy tartósan más személy a bérleményben, vagy hogy lehet-e dohányozni az ingatlanban. A szerződésbe belefoglalhatják azt is, hogy ki használhatja életvitelszerűen a lakást, ami menet közben is módosítható.
Az egyéni megállapodás azonban nem jelenti azt, hogy bármiben megállapodhatnak, ami esetleg önbíráskodáshoz is vezethet: például nem kötheti ki a tulajdonos, hogy nemfizetés esetén zárat cseréltet, vagy elzáratja a gázt, ugyanis ezek jogellenes tevékenységek. Böröcz Helga kiemeli, hogy a bérlőt megilleti az úgynevezett birtokvédelem, azaz őt csak a bérleti szerződés megszüntetésével lehet távozásra felszólítani. Gyakori azonban, hogy a bérlő nem akar kiköltözni, annak ellenére, hogy nem teljesíti a fizetési kötelezettségét. Ilyen helyzetben közjegyzői okirat nélkül előfordulhat, hogy csak hosszú pereskedés árán lehet elérni a bérlő kiköltözését.
A közjegyzői okiratba foglalt bérleti szerződés vagy az egyszerűbb és olcsóbb, a bérlő által a közjegyző előtt megtett egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozat alapján szerződésszegés esetén megindítható a végrehajtás. A közjegyző elmondta, hogy az egyoldalú kiköltözési nyilatkozatban a bérlő kötelezettséget vállal arra, hogy amennyiben a bérleti szerződés megszűnik, úgy az ingatlanból kiköltözik, és a bérleményt visszaszolgáltatja. A végrehajtásra, a bérlő kiköltözésének hatósági úton történő kikényszerítésére azonban ritkán kerül sor, ugyanis a közjegyzői okirat megléte már önmagában növeli a fizetési és teljesítési hajlandóságot.
Sok tulajdonos tart attól, hogy ha kisgyermekes szülőknek adja ki a lakását, a szerződés megszűnése után patthelyzetbe kerül, ha a család nem akarja elhagyni az ingatlant. Azt azonban érdemes tudni, hogy ha a gyerekes szülők kiköltözési nyilatkozatot írnak alá a közjegyzőnél – ahol arra vállalnak kötelezettséget, hogy a bérleti szerződés megszűnésével a velük együtt lakó kiskorúval egyetemben kiköltöznek –, akkor nincs félnivalója a tulajdonosnak. Tény, hogy november 15. és április 30. között kiköltöztetési moratórium van érvényben a lakóingatlanok esetében, ami ugyan megnehezítheti az ingatlan kiürítését, de a moratórium nem azt jelenti, hogy egy jogcím nélküli lakáshasználót nem lehet kiköltöztetni – hangsúlyozza Böröcz Helga.
Hogyan szüntethetjük meg a szerződést?
A bérleti szerződések felmondására – közjegyzők tapasztalatai szerint – 10 esetből 7 alkalommal azért kerül sor, mert a bérlő nem fizeti a bérleti vagy a közüzemi díjakat, ritkább esetben pedig azért, mert nem a szerződés szerint használja az ingatlant. Akár határozott, akár határozatlan idejű a szerződés, kizárólag írásban mondhatja fel mindkét fél. Ha rendes felmondással szüntetjük meg a szerződést, akkor azt a hónap 15. napjáig a következő hónap végére tehetjük meg abban az esetben, ha a szerződés határozatlan időtartamra szól.
A határozott idejű szerződés csak abban az esetben szüntethető meg rendes felmondással, ha ennek lehetősége a szerződésben kifejezetten rögzítve van. Ha nincs rögzítve, akkor csak rendkívüli felmondás lehetséges valamelyik fél szerződésszegő magatartása miatt. Rendkívüli felmondással például akkor élhet a bérbeadó, ha a bérlők magatartásukkal zavarják a többi lakót, rongálják a lakást, vagy nem fizetik a bérleti díjat, a bérlő pedig akkor, ha a bérleménnyel kapcsolatban megtévesztette a bérbeadó (például nincs használatbavételi engedélye vagy beázik).
Keszthelyi Péter a gyakorlatba átültetve elmondta, hogy ha valaki hangosan hallgatja a tévét, vagy hangosan éli a szexuális életét, az önmagában rendszerint kevés a rendkívüli felmondáshoz. Egy esetleges per során a bíróság tanúkat hallgathat meg, és szakértőt vonhat be a bírósági eljárásba, aki adott esetben azt is vizsgálja, mi az, ami megfelel a normál együttélés szabályainak, és mi az, ami már nem fér bele – teszi hozzá Böröcz Helga, majd folytatja:
Egyértelműbb a helyzet akkor, ha a bérlő a társasház házirendjét súlyosan megszegi, gyakran tart hangos és zajos házibulikat, vagy ha a bérleményt nem rendeltetésszerűen, például lakás helyett irodának használja. Ilyenkor rendkívüli felmondással megszüntethető a szerződés.
Amennyiben a bérleti szerződést közjegyzői okiratba foglalták, fontos, hogy a felmondást is közjegyzői okiratba kell foglalni, amit a közjegyző kézbesíti a bérlőnek. Abban az esetben, ha a bérleti szerződés nincs közjegyzői okiratba foglalva, a tulajdonosnak kell feladnia tértivevényes küldeményként a felmondást. Ha a bérleti szerződés kizárólag magánokirati formában készült és nem fizetett a bérlő, fizetési meghagyást lehet kibocsátani a bérlővel szemben, amely ellentmondás esetén polgári peres eljárássá alakul – vagyis közjegyzői okirat nélkül a tulajdonos egy végeláthatatlan és hosszadalmas folyamat elé néz.
Fizetési meghagyásos eljárást egyébként nemcsak ebben az esetben lehet indítani, hanem minden olyan esetben, ha 30 millió forintot nem meghaladó összeggel tartoznak nekünk. Hatékony és gyors megoldás lehet, ha egy webáruházzal, a munkáltatónkkal vagy akár egy magánszeméllyel szemben van követelésünk.
Az okirat akkor végrehajtható, ha tartalmazza azokat a törvényi feltételeket, amelyeket a jogszabály előír, azaz benne kell lennie az egyoldalú kötelezettségvállalásra vonatkozó nyilatkozatnak, továbbá, hogy mennyit, hogyan és mikor és milyen jogcímen fizet a bérlő, valamint a feltétel bekövetkeztét is közokiratnak kell tanúsítania. A közjegyzői okirat végrehajthatóságáért a közjegyző felel, az ő szaktudása biztosítja, hogy ilyen okirat megléte esetén bírósági eljárás nélkül lehessen érvényt szerezni az igényeknek.
Ha bekövetkezik minden tulajdonos rémálma, és megrongálták az ingatlant, akkor a közjegyző előtt a károkozó tartozáselismerő nyilatkozatot tehet, amely szintén közvetlenül végrehajtható. Szükség esetén igazságügyi szakértő kirendelésével is tud segíteni a közjegyző az okozott kár felmérése tekintetében – a szakvélemény hatására megnőhet a károkozó teljesítési hajlandósága. Böröcz Helga elmondta, hogy az úgynevezett ténytanúsító jegyzőkönyvben a közjegyző kizárólag az általa tapasztalt tényeket rögzíti, de ebből következtetést nem vonhat le, az már szakértői kérdés, viszont a jegyzőkönyv közokirati bizonyítéknak minősül.